В Кыргызстане активно распространяется метод приобретения недвижимости через жилищные кооперативы. А вместе с этим растет число финансовых пирамид и обманутых граждан. Уже есть сотни жертв, которые остались и без заветной квартиры, и без денег.
Альтернатива не всем доступной госипотеке и высоким процентам банков привлекает граждан. Плюс к этому реклама со сказочными условиями от инфлюенсеров и по исламским принципам тоже делают свою работу.
По данным Минюста, на конец 2021 года в Кыргызстане зарегистрировано 158 жилищных кооперативов, из них около 30 ведут активную деятельность. О количестве участников и пострадавших точных цифр нет. Министерство внутренних дел не ведет отдельный учет дел по жилищным кооперативам, есть лишь общая статистика по финансовым пирамидам.
Как сообщили в МВД, только за два месяца 2022 года 133 гражданина обратились в милицию. Сумма ущерба составила 61 млн сомов (646,9 тыс. долларов США).
Тем временем УВД города Оша ведет расследование в отношении двух жилищных кооперативов – “Первый жилищный кооператив” и “S-LINE”. По первому поступило 30 заявлений, а по второму – 28.
CABAR.asia вместе с юристом Фатимой Якупбаевой и экспертом по финансовым вопросам Кубаном Чороевым разбирается в жилищных кооперативах и рассказывает о возможностях и рисках данного метода приобретения жилья.
Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан на основе членства. Создается он с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом. Законодательно-правовое положение жилищных кооперативах установлено в законе КР “О кооперативах”.
Как правило, они работают в интересах своих членов и извлечение прибыли не является основной целью деятельности.
Жилищные кооперативы можно поделить на два вида.
- Жилищно-накопительный кооператив. Количество участников не ограничено и они могут приобретать недвижимость в любом месте, главное, чтобы она подходила по критериям. Сейчас в Кыргызстане почти все жилищные кооперативы относятся к этому виду, хотя такого понятия в законе нет.
- Жилищно-строительный кооператив. В этом случае вы получаете квартиру в доме, который строится на средства кооператива. Количество пайщиков регулируется количеством квартир в строящемся объекте. Такая модель существует еще со времен Советского союза и хорошо знакома многим. Но существующие жилищные кооперативы на рынке недвижимости Кыргызстана не занимаются строительством. Некоторые из них заявляют, что в будущем за счет резервного фонда (взносов) они уже сами будут возводить дома.
В Советском союзе первые жилищно-строительные кооперативы появились в середине 1920-х годов, но получили широкое распространение в конце 50-х годов. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.
Вступавшие в кооперативы граждане строили жилье за свой счет, но получали от государства ссуду в размере до 70% на срок до 20 лет и другие льготы. Для удешевления и ускорения работ будущие жильцы часто принимали личное участие в строительстве. Составленные из них бригады выходили во вторые и третьи смены.
В целом такие кооперативы не оказали серьезного влияния на решение жилищной проблемы. Их доля в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%. Подавляющая часть жилого фонда возводилась за счет государства.
И все же советская модель, когда государство участвовало в жилищно-строительной кооперации в виде предоставления ссуды, была успешной. Тогда на страже интересов пайщиков кооперативов стояло государство.
В 2018 году в России вернули элементы советской модели – сейчас в РФ жилищно-строительные кооперативы вне закона, но появились ЖСК с господдержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно. В таких кооперативах с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых пайщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти.
Она устроена следующим образом. Все члены жилищного кооператива вносят первоначальный взнос в размере 30-40% от стоимости жилья, а оставшуюся сумму в течение 10 лет выплачивают в рассрочку без процентов. На эти деньги кооператив покупает жилье для пайщиков в порядке утвержденной очередности.
И здесь появляется логичный вопрос: а в чем тогда выгода создателей жилищного кооператива и за счет чего они работают? Во-первых, как уже выше отмечено, для жилищных кооперативов извлечение прибыли не является основной целью. Во-вторых, это добровольное объединение граждан, которые совместными усилиями пытаются приобрести жилье.
И все же жилищные кооперативы покрывают свои расходы и зарабатывают деньги за счет членских взносов. То есть помимо цены за дом или квартиру вам нужно будет оплатить вступительный взнос – в среднем это 2-4% от стоимости жилья, а также в некоторых кооперативах существует и ежемесячная членская оплата.
Допустим, вы собираетесь купить квартиру за 40 тыс. долларов через жилищный кооператив. В этом случае вам нужно будет выплатить первоначальный взнос 12-16 тыс. долларов. А также вступительный взнос – 800-1600 долларов, который не идет в счет погашения стоимости жилья.
Таким образом у вас не платите лишние 17-20% как в банковской ипотеке, но вы все равно должны будете переплатить определенную сумму.
По словам юриста Фатимы Якупбаевой рисков несколько. Основные связаны с тем, что заветное жильё не удастся получить по разным причинам:
- кооператив может оказаться финансовой пирамидой, а значит деньги не вернут и имущество не купят;
- очередь пайщиков организована разными непрозрачными схемами;
- из кооператива могут исключить за неуплату взносов, без суда и следствия;
- вступительный взнос и ежегодные членские взносы юридически не означают выкуп квартиры.
Еще в 2019 году Национальный банк Кыргызстана предупреждал, что в стране активизировались различные кооперативы с признаками финансовой пирамиды. По его данным, некоторые кооперативы позиционируют свои услуги в качестве альтернативы потребительским и ипотечным кредитам, однако не имеют никаких разрешительных документов для осуществления банковских операций, каковыми являются прием вкладов (накоплений) от граждан.
“В мировой практике наиболее распространенным видом финансовых пирамид является форма, в которой гражданам предлагают программы на приобретение автомобилей, квартир, земельных участков и т. д. и требуют внести от 5% до 30% от суммы, а оставшуюся часть организация обещает внести за счет постоянного притока новых клиентов”, – аргументировал НБКР.
Эксперт, а также основатель одного из жилищных кооперативов Кубан Чороев схему жилищного кооператива с элементами финансовой пирамиды объясняет так: человек вносит 25% от суммы жилья и ему обещают купить недвижимость, допустим, через полгода. Для этого необходимо, чтобы пришли 4 новых участника. А за ними 16, потом 64 – и так в геометрической прогрессии.
“Наступает такой этап, когда они не могут приобрести жилье всем в указанные сроки. И 80% возмущенных участников без крыши над головой начинают судиться с теми, кто уже приобрел жилье”, – говорит Чороев.
Нацбанк выделяет следующие признаки:
- отсутствие разрешительных документов либо регистрации юридического лица в государственных реестрах;
- активная реклама в СМИ, интернете, в том числе в социальных сетях, для привлечения клиентов;
- деятельность зависит от привлечения значительного количества клиентов.
По словам Кубана Чороева, главные признаки финансовой пирамиды – это гарантия срока получения жилья и отсутствие очередности и прозрачности.
“Если вам говорят, вложи 30% и приходи через 4-6 месяцев за жильем, то это простой сбор денег под финансовую пирамиду”, – отмечает эксперт.
Добросовестные кооперативы не обещают сроков, потому что там работает очередность и обычно она колеблется в пределах от 1 до 2,5 лет. Финансовые пирамиды привлекают граждан коротким сроком ожидания.
Как уже говорилось выше, есть закон о кооперативах, который регулирует деятельность жилищно-строительных кооперативов, но там ни слова о жилищно-накопительных кооперативах, которые сейчас очень активизировались на рынке. К тому же в законе четко не определены права участников и обязанности кооператива. При таких пробелах риски удваиваются.
По словам юриста Фатимы Якупбаевой, НБКР в рамках действующего законодательства не может регулировать жилищные кооперативы. Они юридически не занимаются выдачей кредитов, займов или продажей валюты. Они принимают деньги и на эти деньги должны покупать жилье своим членам.
Кооперативы регистрируются в Минюсте, налоговой и соцфонде. Открывают счет в банке и работают. Лицензии или сертификаты им не нужны. Они работают на основании своего устава и закона о кооперативах.
Кубан Чороев в конце 2021 года предрек бум обманутых пайщиков псевдокооперативов. Его прогнозы оказались верными, в интернете в последнее время все чаще появляются видео недовольных и плачущих пайщиков. Эксперт отмечает, что государство будет предпринимать меры как всегда после пожара, когда пострадавших будет очень много. Хотя в его же интересах было развитие добросовестных жилищных кооперативов и защита граждан от махинаций.
Фатима Якупбаева считает, что государство должно вести разъяснительную работу с населением, в том числе через государственные телеканалы. А также обобщить практики рассмотрения таких заявлений в правоохранительных органах и обобщить судебную практику.
Юрист Фатима Якупбаева рекомендует обратить внимание на следующие моменты:
- Ознакомьтесь с уставом и свидетельством о регистрации кооператива. Убедитесь, что это действительно жилищный кооператив.
- Посмотрите в уставе сколько голосов достаточно, чтобы назначить директора, принять и исключить членов кооператива?
- Сопоставьте количество членов кооператива с числом приобретенных через него квартир: как много людей «в очереди»?
- Внесите в договор с кооперативом пункт про запрет на увеличение стоимости квартиры после выплаты основной части паевого взноса.
- После вступления в кооператив следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).
- При досрочном выходе из жилищного кооператива имейте ввиду, что пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом.
- Помните, что ответственность пайщика ограничена суммой паевых взносов. Если вы внесли общую сумму в размере 1 млн сомов, то ваша ответственность только на 1 млн сомов.