На сегодня по всей территории Кыргызстана осуществляется более 1800 застроек, по данным Национального статистического комитета. С каждым годом выбрать надежного застройщика для кыргызстанцев становится тяжелее из-за обилия противоречивой информации в интернете.
Что такое техпаспорт и для чего он нужен? На что обратить внимание, когда выбираете застройщика? Эти и другие вопросы редакция CABAR.asia задала юристу Фатиме Якупбаевой и агенту по недвижимости Назару Кыдыралиеву.
Назар Кыдыралиев: Вопрос некорректный. Вторичное жилье – то жилье, у которого есть техпаспорт. Новостройка тоже может быть вторичкой. Но вообще лучше выбрать вторичное жилье, когда дом сдан в эксплуатацию и у людей есть техпаспорт на квартиру.
Н.К.: Выгоднее брать на стадии строительства – цена будет дешевле, но опять же от хорошего застройщика, иначе деньги могут просто заморозиться. Такое бывает, когда дома просто стоят и стройка не идет.
Фатима Якупбаева: В готовом доме, но стоимость такого жилья дороже.
Н.К.: Лучше всего изучить каждого застройщика, – сколько объектов было построено. Плохая ситуация, когда из-за каких-либо проблем суд ставит под арест дома застройщика. Тогда жильцам сложно продать квартиру.
Ф.Я.: Проверяйте документы строительной фирмы: свидетельство о регистрации в органах юстиции, лицензия на право занятия строительной деятельностью (сроки действия, категория). Проверьте, зарегистрирована ли фирма в базе данных Минюста http://register.minjust.gov.kg/;
Проверяйте документы на земельный участок: «красная книга» или «зеленая книга», правоудостоверяющие документы (договор купли-продажи или дарения), документы о перепрофилировании жилого дома под многоквартирный жилой дом (в случае, если дом ранее был оформлен как индивидуальный жилой дом), уплату налогов за землю;
Лицензию на право проведения строительно-монтажных работ (сроки действий, категория);
Архитектурно-планировочные условия – документ, который обстоятельно содержит сведения, что объект соответствует градостроительным нормам, противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям. Имейте ввиду, документ достаточно объемный.
Положительное заключение государственной экспертизы на строительство объекта. Такой документ обычно выдает местный орган самоуправления;
Внимательно читайте договор, который предлагает подписать застройщик. Обычно это договор долевого участия, он обязательно должен пройти нотариальное удостоверение и регистрацию в Госрегистре. Иначе такой договор считается недействительным.
Ф.Я.:
- Свидетельство о регистрации застройщика в Министерстве юстиции;
- лицензия на строительно-монтажные работы (посмотрите сроки действия и категорию);
- госакт о праве частной собственности на земельный участок;
- договор купли-продажи или иной документ, на основании которого возникло право собственности у застройщика;
- архитектурно-планировочные условия;
- инженерно-технические условия;
- положительное заключение госэкспертизы;
- разрешение на строительно-монтажные работы, выданное на застройщика (с действующим сроком);
- квитанции об уплате земельного налога;
- техпаспорт на квартиру (если уже есть).
Ф.Я.: Он имеет право отказаться, но такие документы, согласно закону, не считаются коммерческой тайной. Если отказывается, стоит задуматься о добропорядочности застройщика.
Ф.Я.: «Зеленая книга» – это право пользования и владения земельным участком, иными словами аренда земли. А у аренды есть сроки пользования. На практике может оказаться, что аренда на землю только на 5 лет. А строительство занимает 3-4 года, после окончания срока аренды надо выкупать землю.
«Красная книга» – документ, подтверждающий право собственности на землю. Это означает, что продлевать ни у кого свои права не надо и можно распоряжаться землей как угодно: продать, подарить и так далее. Лучше покупать имущество на «красной книге», так вы автоматически станете собственником не только квартиры, но и кусочка земли.
Ф.Я.: Чтобы проверить, есть ли аресты и залоги на квартиру. Ведь могут взять задаток за квартиру, которую нельзя продать. Поэтому всегда берите выписку.
Ф.Я.: Каждый может получить выписку. Она стоит около 180 сомов (около 2 долларов США).
Ф.Я.: Не обязательно, но желательно. Юрист изучает документы и дает оценку правовых рисков. Также он посоветует, какие документы надо запросить, и будет сопровождать в процессе заключения сделки.
Ф.Я.: Точный адрес объекта, идентификационный код (уникальный номер недвижимости, минимум из десяти цифр), сроки завершения строительства, качество и критерии чистовой отделки, гарантии застройщика по благоустройству двора, штрафные санкции за просрочку оплаты за квартиру и если строительство не будет завершено в срок.
Ф.Я.: Вполне. Главное, чтобы письменно была задокументирована и разрешена оплата частями. После окончательного расчета полное право собственности переходит новому владельцу.
Ф.Я.: Рассрочка, конечно. Она, как правило, без процентов.
Ф.Я.: Если это будет прописано в договоре, то имеет силу. Такой бартер юридически называется «договором мены».
Ф.Я.: Документ, составленный по результатам технического обследования единицы недвижимого имущества. В нем отражается информация о собственнике, о площади имущества – жилая и общая – и другие данные обследования.
Ф.Я.: Проверьте, есть ли какие-то штрафы в договоре за нарушение сроков в сдаче жилья. Если есть, то вы имеете право требовать компенсации и возмещения за просрочку.
Если в договоре штрафы не прописаны, обращайтесь к Гражданскому и Жилищному кодексам. В ГК есть законная неустойка в сумме 5% годовых за незаконное использование чужих денег. Эта норма применяется, если не возвращаются деньги, которые необоснованно получили.
Ф.Я.: Если «обещания» указаны письменно в договоре, то требуйте исполнения договора: отправляйте претензионные письма, идите на переговоры. Не помогает, можете обратиться в суд.
Если обещания были устные, то шансов добиться обещанного очень мало.
Ф.Я.: Да, в течение двух лет после заключения договора купли-продажи можно предъявлять претензии к застройщику относительно качества выполненных работ по отделке и строительству в целом. Сначала стоит написать претензионные письма в адрес застройщиков. Если они не реагируют, обращайтесь в Антимонопольное агентство и в районный суд по месту нахождения застройщика.