© CABAR – Центральноазиатское бюро по аналитической журналистике
При размещении материалов на сторонних ресурсах, гиперссылка на источник обязательна.

Казахстан: борьба за квадратные метры

«Среднестатистическому казахстанцу потребуется около 11 лет беспрерывного и полного сбережения заработной платы на покупку квартиры в 50 квадратных метров», – отмечает в статье Аслан Нуржанов, руководитель проектов в «Eurasian center for people management», участник Школы аналитики CABAR.asia.


Подпишитесь на наш канал в Telegram!


Жилой район города Алматы. Фото: voxpopuli.kz

В реалиях 21-го века жилищной вопрос становится одной из магистральных проблем населения. Несмотря на историческую предрасположенность к кочевому образу жизни, индустриализация и современный мир в целом, прибивает нас к одному городу и вынуждает к нахождению своего уголка.

Издревле наличие крыши над головой и теплого крова считалось определенным показателем благополучия и уверенности в будущем. Однако, в современном Казахстане данным «достижением» могут похвастаться далеко не все.

На сегодняшний день проводятся различные исследования жилищного фонда, меры по увеличению строительства и стимулированию населения к приобретению своего заветного жилья. Однако, на практике не все реализуется должным образом и по каким-то причинам приобретение заветных квадратных метров для среднестатистической семьи становится «казахстанской мечтой». Вместе с этим, в начале текущего года состоялось расширенное заседание правительства Республики Казахстан, где президент Касым-Жомарт Токаев не оставил без внимания жилищный вопрос. Таким образом, за 2018-2019 годы получилось решить жилищные вопросы 25 тысяч семей, в том числе 5,5 тысячи многодетных малообеспеченных семей и 3 тысячи работающих молодых людей. В своем выступлении президент Казахстана отметил, что правительство страны планирует выделить большие средства на обеспечение жильем тех, кто сейчас стоит в очереди[1]. Взяв на заметку, что лучшие дни впереди, предлагаю окунуться в мир жилищного рынка страны и оценить возможности казахстанцев для приобретения квартиры согласно текущей ситуации в стране.

Расчеты

В целях анализа установившейся картины жилищного рынка страны взглянем на среднюю стоимость квадратного метра преимущественно нового жилья. Согласно данным Министерства национальной экономики Республики Казахстан (далее – МНЭ РК) средняя стоимость квадратного метра по стране ежегодно растет. Наблюдается лишь сравнительно фиксированная стоимость на квартиры, реализуемые в рамках государственных программ. Помимо прочего, отмечается достаточно сильная разбросанность цен в разрезе регионов (см. таблицу 1)[2].

Лидерство в ценах за квадратный метр занимают текущая и бывшая столицы страны Нур-Султан и Алматы, а также нефтяная столица Казахстана – Атырау. Бросается в глаза двукратная разница в стоимости цен между наиболее и наименее «дорогими» городами (следовательно, возникают вопросы о разнице средних заработных плат и уровнях жизни в этих регионах). А средняя стоимость квадратного метра по республике в марте месяце текущего года составила 297,2 тысячи тенге (705 долларов США).

Лидерство в ценах за квадратный метр занимают текущая и бывшая столицы страны Нур-Султан и Алматы, а также нефтяная столица Казахстана – Атырау.

Собрав худо-бедно данные по стоимости жилья по стране, важно рассмотреть и определить объем среднемесячной номинальной заработной платы на одного работника. Так, согласно информации МНЭ РК в первом квартале 2020 года среднемесячная номинальная заработная плата по Республике Казахстан составила 199 206 тенге (472 долларов США)[3]. В разрезе регионов, как и со стоимостью жилья, наблюдается аналогичная картина с существенной разницей в заработной плате.

Иллюстрация 1. Среднемесячная плата по регионам Республики Казахстан за I квартал 2020 года, тыс. тг.

Для начала сфокусируемся на 3-х регионах страны с различными средними заработными платами, где выберем регион с высокой средней заработной платой, низкой и приблизительно равной к общереспубликанскому. Затем сделаем расчет того, сколько лет гражданину РК при ежемесячном откладывании всей заработной платы понадобиться для приобретения жилья в размере 50 квадратных метров:

1) стоимость квартиры в 50 квадратных метров в г. Нур-Султан составит около 18 млн 640 тыс. тенге (44 тысячи долларов США). Со средним доходом в 277 016 (660 долларов США) тенге жителю столицы Казахстана придется копить 67 месяцев (или 5,5 лет) не тратя зарплату ни на что другое;

2) что касается Жамбылской области, а в частности г. Тараз, то там квартиру в 50 кв. метров по государственной программе можно приобрести за 7 млн тенге (около 16,5 тысяч долларов США). Жителю данного солнечного города со средней заработной платой для региона, необходимо потратить 4 года своей жизни, чтобы накопить на свою «крышу над головой»;

3) по своей стоимости не далеко уходит и Западно-Казахстанская область, где раскошелится придется на 8 млн. 580 тыс. тенге (около 20 тысяч долларов США). А чтобы накопить данную сумму гражданину нужно без каких-либо затрат работать 3 года и 9 месяцев.

Среднедушевой денежный доход казахстанцев равен 260 долларов США Однако, необходимо подчеркнуть, что реальную картину текущей ситуации можно назвать не соответствующей вышеуказанным расчетам. Это связано с тем, что среднемесячная заработная плата не всегда отражает реальную картину заработка населения. В некоторых случаях практикуется использование среднедушевого номинального денежного дохода населения, так как она более приближена к реальной картине. Согласно официальной информации на февраль 2020 года среднедушевой денежный доход равен 109 733 тенге (260 долларов США) по Республике Казахстан[4].

Моделируя дальше расчеты по сбережению денег на приобретение жилья на основе среднедушевого денежного дохода, делаем вывод что среднестатистическому казахстанцу потребуется около 11 лет беспрерывного и полного сбережения заработной платы на покупку квартиры в 50 квадратных метров.

Что насчет государственной поддержки?

Однако, в объективной оценке текущей ситуации необходимо и учесть государственную поддержку по приобретению жилья, так как особую роль в создании условий играет как раз-таки и государство. На данных порах в Казахстане имеется ряд программ, простимулировавших жилищный рынок Казахстана, что особо заметно в последние несколько лет. Основными жилищными программами являются «Бақытты отбасы» – программа кредитования семей с невысоким доходом для приобретения жилья, «7-20-25», «Баспана-хит» НБ, «Орда» КИК, «Свой дом» и т.п. Обходя стороной часть программ, заострим внимание на последних активно используемых инициативах государства. На рынке ипотечного кредитования особо выделяются программы «Баспана Хит» и «7-20-25».

Необходимо отметить, что Казахстанский рынок жилищной недвижимости активизировался и начал бить невиданные доселе рекорды. Согласно данным МНЭ РК всего лишь за июль 2019 года было заключено более 32 тысяч сделок по продажам жилой недвижимости. В целом положительная динамика наблюдаются и в ретроспективе последних пяти лет[5].

Иллюстрация 2. Рост количества сделок по продажам жилой недвижимости за 2015-2019 гг.

А теперь вкратце пройдемся по наиболее важным условиям, давшим столь сильное вдохновение населению страны. Особенно важно разграничить условия анализируемых программ, так как их схожесть зачастую запутывает рядового гражданина:

  • участвуя в программе «7-20-25» вы можете приобрести жилье только на первичном рынке, в то время как «Баспана Хит» рассматривает как первичный, так и вторичный рынок;
  • в рамках обеих программ заемщик может получить сумму до 25 млн. тенге для ряда городов, и до 15 млн. тенге для остальных регионов. Исключением является город Шымкент, для участников программы «Баспана Хит»[6];
  • годовая номинальная ставка вознаграждения по программе «7-20-25» составляет 7%. В «Баспана Хит» размер ставки вознаграждения исчисляется базовой ставкой Национального Банка Республики Казахстан + 1,75%, что на сегодняшний день составит 11,25% годовых[7];
  • срок кредита в «7-20-25» ограничен 25 годами, а для заемщика по программе «Баспана Хит» необходимо успеть в срок до 15 лет;
  • первоначальный взнос по обеим программам составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Выводы         

Резюмируя вышесказанные параметры, предлагаю сделать пересмотр расчетов и перейти к выводам. Стоимости квартир в рассматриваемых городах остается прежней, но меняется объем необходимой суммы, равный 20% от конечной стоимости. Рассмотрим все расчеты по критериям программы «7-20-25» с использованием среднемесячной заработной платы:

  1.  стоимость квартиры в 50 квадратных метров в г. Нур-Султан все также равен 18 млн 640 тыс. тенге (44 тысячи долларов США). Теперь гражданину необходимо накопить сумму равную 3 млн. 728 тысяч тенге (8800 долларов США). На это у человека потребуется около 13 месяцев тотальной экономии (не тратить зарплату ни на что кроме жилья);
  2. в городе Тараз необходимо будет проработать около 10 месяцев;
  3. Западно-Казахстанская же область создает условия для сбора этих денег за период равный 9 месяцам.

Согласно ранее установленной системе мы отчетливо понимаем, что это в определенной степени грубые, иногда даже идеалистические расчеты. В нашем случае доходы среднестатистического населения отражаются лишь согласно средним значениям заработной платы, что не соответствует реальному положению дел. Возвращаясь к среднедушевому номинальному денежному доходу населения, можно заключить что гражданину с учетом усредненных расчетов по стране потребуется два года и три месяца на накопление только первоначального взноса (с учетом, откладывания всего дохода).

Что мы получили в итоге:

  1. Приобретение заветного жилья для казахстанцев является одной из злободневных и насущных проблем;
  2. Сбережение необходимой суммы, с учетом постоянных и обязательных расходов человека, становится центральным вниманием граждан без своей квартиры;
  3. Государство поддерживает и создает условия, что подтверждается существенным увеличением количества сделок по приобретению жилья;
  4. Однако, на сегодняшний день, все также наблюдаются сложности в вопросах накопления первоначально взноса, что требует более детального анализа не только программ, но и уровня благополучия граждан;
  5. Жилищный вопрос не остается незамеченным со стороны Правительства, что позволяет сделать положительный прогноз на предстоящие несколько лет;
  6. Появление «черного лебедя» в виде пандемии коронавируса является новым и весьма значительным фактором изменений. Сложно однозначно сказать, как отреагирует рынок недвижимости, но скорее всего будет наблюдаться снижение покупательской способности населения.

Данный материал подготовлен в рамках проекта «Giving Voice, Driving Change — from the Borderland to the Steppes Project». Мнения, озвученные в статье, не отражают позицию редакции или донора.


[1] Выступление Президента Касым-Жомарта Токаева на расширенном заседании Правительства Республики Казахстан. Официальный сайт Президента Республики Казахстан. Ссылка: http://www.akorda.kz/ru/speeches/internal_political_affairs/in_speeches_and_addresses/vystuplenie-prezidenta-kasym-zhomarta-tokaeva-na-rasshirennom-zasedanii-pravitelstva-respubliki-kazahstan

[2]  Цены продажи нового жилья в Республике Казахстан в 2001-2019. https://stat.gov.kz/api/getFile/?docId=ESTAT092174

[3] Среднемесячная заработная плата по регионам Республики Казахстан. https://www.stat.gov.kz/api/getFile/?docId=ESTAT102277

[4] Среднедушевые номинальные денежные доходы населения (ежемесячные данные). http://stat.gov.kz/api/getFile/?docId=ESTAT105615

[5] Как «оживает» рынок жилой недвижимости. http://www.baspana72025.kz/actual-information/kak-ozhivaet-rinok-zhiloy-nedvizhimosti-149

[6] Условия рыночного ипотечного продукта «баспана хит»https://baspanahit.kz/files/BaspanaHit_Conditions_rus.pdf

[7] Базовая ставка НБК. https://nationalbank.kz/?docid=1549&switch=russian

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: